Fristlose Kündigung Mietvertrag

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags richtet sich nach § 543 BGB. Danach kann ein Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) bei Vorliegen eines wichtigen Grundes von beiden Vertragsparteien gekündigt werden.

§ 543 Abs. 2 BGB enthält die wichtigsten Gründe für eine fristlose Kündigung. So kann zum Beispiel der Mieter bei nicht rechtzeitig erfolgter Gewährung oder späterer Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache den Mietvertrag fristlos kündigen. Außerdem kann der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache den Vermieter ebenso zur fristlosen Kündigung berechtigen. § 543 Abs. 3 bestimmt, dass eine fristlose Kündigung grundsätzlich erst nach Abmahnung mit Fristsetzung gerechtfertigt ist, dies gilt jedoch nicht bei Zahlungsverzug des Mieters.

Eine fristlose Kündigung setzt grundsätzlich voraus, dass eine Vertragspartei ihre vertraglichen Pflichten in einem solchen Maße verletzt, dass dem kündigenden Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil v. 15.9.2010, XII ZR 188/08; BGH, Urteil v. 26.4.2002). Ein Verschulden des anderen Vertragsteils ist nicht erforderlich, jedoch im Wege der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, bis auf die Ausnahme des § 543 Abs. 3 BGB. Das gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. An das Vorliegen einer schwerwiegenden und schuldhaften Vertragsverletzung sind darüber hinaus strenge Anforderungen zu stellen. Die Vertragsverletzung muss so schwerwiegend sein, dass sie der betroffenen Partei (Vermieter oder Mieter) die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen, normalen Vertragsende, objektiv unzumutbar macht. Das kann nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung anhand objektiver Maßstäbe beurteilt werden (BGH, Urteil v. 15.9.2010, XII ZR 188/08). Erst dann kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt sein.